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Entretien avec Fabienne Thomas, Directrice du Patrimoine et Alain Guerber, Directeur Technique chez Gecina

Gecina détient, gère et développe un patrimoine immobilier de 11 milliards d’€ situé à 88% en Ile-de-France. La foncière oriente son activité autour d’un pôle Economique constitué notamment du premier patrimoine de bureaux de France et d’un pôle Démographique d’actifs résidentiels, de résidences étudiants et d’établissements de santé.

Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC) sur Euronext Paris, Gecina a été fondée il y a plus de 50 ans. Elle est est le fruit de fusions successives de sociétés immobilières telles GFC, La Foncière Vendôme, UIF, Batibail, Foncina, Sefimeg ou Simco.

On découvre des panneaux Gecina sur tout le grand Paris, est-ce une position de leader ?

Fabienne Thomas : En effet, nous sommes l’une des premières foncières européennes en bureaux. Notre implantation est très forte sur l’Ile de France constituant près de 98% de notre parc immobilier tertiaire. Notre volonté est de concentrer notre développement sur les principaux quartiers d’affaires de la capitale. Ce patrimoine représente près d’un million de m² de bureaux et près de 14.000 clients locataires.

La crise a touché le secteur de l’immobilier de bureaux, la ressentez-vous ?

Fabienne Thomas : 2012 a été une très bonne année en matière de location avec près de 130.000 m² de bureaux commercialisés par nos équipes. Nous avons une excellente relation client car nous sommes la seule foncière à nous occuper aussi de la gestion en direct. De plus, Gecina a su anticiper la baisse des valeurs immobilières ; nous ne proposons aujourd’hui que des produits très qualitatifs, à la pointe en matière de conception environnementale et de certification (HQE, LEED ou BREEAM).

Les locataires sont-ils sensibles à la sécurité, jouez-vous un rôle de conseil ?

Alain Guerber : C’est le cas pour les immeubles multi-occupants car il est plus facile d’y proposer toute une gamme de services dont la sécurité. A l’inverse, en ce qui concerne les mono-locataires, tous les services internes leur appartiennent. Nos gestionnaires jouent un rôle de conseil dans le domaine sensible de la Sécurité Humaine, technique ou de travail. Un cabinet extérieur audite nos prestataires de sécurité.

Votre responsabilité de propriétaire vous impose-t-elle toujours plus de sécurité, de normes ?

Alain Guerber : En effet, les contraintes sont de plus en plus importantes. Depuis 2 ans Gecina a remis aux normes un grand nombre de bâtiments. Le sujet du gardiennage est très sensible chez nous, et nous faisons appel à plusieurs prestataires, dont DPSA reste le principal, avec plus de 50% de parts de marché. Gecina propose un service global de gestion où la sécurité est imposée.

Vous utilisez de nombreux prestataires de sécurité, quel est votre sentiment ?

Alain Guerber : Gecina est le maître d’ouvrage, mais nous avons besoin d’un maître d’œuvre. La société Réseau 3.SQE est un A.M.O (Assistant Maître d’Ouvrage), qui assiste Gecina dans le respect de ses obligations règlementaires, et la guide vers une approche qualité. Réseau 3.SQE contrôle l’ensemble de nos prestataires de manière régulière et aléatoire, en tenant compte du coût des services et du bon rapport qualité-prix de chacun.

Le CNAPS souhaite augmenter le niveau de coresponsabilité par la mise en place de pénalités aussi chez les utilisateurs, qu’en pensez-vous ?

Fabienne Thomas : Ainsi qu’expliqué précédemment, notre A.M.O veille à toutes ces problématiques pour nous.

Quel est votre dernier grave souci en sécurité ?

Alain Guerber : Quand un immeuble se libère où est en phase de travaux, nous sommes très sensibles aux risques d’occupation. Un immeuble vide est très sensible, voire en danger, c’est une préoccupation essentielle pour nos équipes. Nous avons déjà été confrontés à certaines initiatives d’associations comme le DAL (Droit au Logement) ou Jeudi Noir, ce qui nous conduit à rester très vigilants face au risque d’occupation et à opter pour une sécurité renforcée.

Depuis 3 ans la crise a-t-elle pour conséquence de privilégier les budgets au détriment de la qualité de service de sécurité ?

Fabienne Thomas : Ce n’est pas le cas chez nous, la recherche de la qualité de service est prioritaire pour nos clients, mais nous lançons des Appels d’Offres auprès de nos prestataires tous les 3 ans. Les clients de Gecina ne recherchent pas que le prix mais plutôt une qualité de service à long terme.

Votre stratégie depuis quelques années se concentre sur l’immobilier de bureaux au détriment de l’immobilier d’habitation. Est-ce un bon choix ?

Fabienne Thomas : Gecina est aujourd’hui l’une des rares foncières françaises à détenir encore un patrimoine résidentiel significatif avec près de 8.300 appartements fin 2012. Notre stratégie vise néanmoins à nous renforcer dans le secteur tertiaire et à développer un patrimoine équilibré autour de 70% d’actifs de bureaux et 30% d’actifs diversifiés : résidentiel, mais aussi résidences étudiants, cliniques et maisons de retraite.

DPSA a la chance de travailler avec Gecina depuis 2001 en sécurisant notamment à l’époque l’immeuble Beghin Say. Pourquoi cette fidélité ?

Alain Guerber : Ceci s’explique par tout un ensemble de raisons dont la qualité de service dans le temps, ce qui est assez rare sur le secteur du gardiennage ; nous partageons la même clientèle prestigieuse entre nos deux entreprises. Nous constatons depuis des années une réactivité de tous les interlocuteurs de DPSA, votre encadrement intermédiaire. C’est une fiabilité exigée par nos clients.

Pour revenir à l’immobilier de bureaux, est-ce le moment d’investir pour déménager ?

Fabienne Thomas : Les locataires subissent depuis quelques années des indexations significatives de loyer. Déménager pour baisser son loyer peut être une stratégie tentante pour les utilisateurs. Néanmoins un dialogue constructif entre locataire et propriétaire peut également permettre de satisfaire leurs attentes respectives tout en faisant l’économie d’un déménagement : un loyer négocié contre un bail renouvelé ou rallongé. C’est le sens du travail de nos équipes qui s’attachent à accompagner et fidéliser nos clients utilisateurs.

Vous avez vécu l’expérience Neo, voulez-vous nous en toucher un mot ?

AG : Nous avons subi cette situation délicate, nous avons craint de ne plus avoir de prestations, mais cela n’a jamais été le cas, grâce notamment à un suivi très précis de notre partenaire Réseau 3.SQE.

L’accueil fait partie de la chaîne sécurité, qu’en pensez-vous, voyez-vous des économies d’échelle ?

Fabienne Thomas & Alain Guerber : Ce sont deux métiers très différents, ils sont gérés séparément l’un de l’autre. Nos attentes ne sont pas les mêmes, et en ce qui concerne l’accueil, beaucoup de nos clients gèrent encore ce métier en interne. Par contre, la communication entre ces deux métiers doit garantir un meilleur service à nos clients finaux.

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